DEDUCIBILITA’ INTERESSI PASSIVI IN CASO DI COSTITUZIONE DIRITTO DI SUPERFICIE

Con la risposta a interpello n. 110 del 16 aprile 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che la concessione di un diritto di superficie non può essere assimilata a una locazione ai fini della deducibilità integrale degli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili.

La questione nasce da un caso concreto: una società, tramite finanziamento garantito da ipoteca, acquista dei terreni che intende concedere in diritto di superficie per un periodo determinato (tipicamente ventennale) a soggetti terzi operanti nel settore delle energie rinnovabili. Tali soggetti installeranno impianti fotovoltaici e pagheranno un canone periodico alla società proprietaria.

Il dubbio sollevato riguardava la possibilità di beneficiare della speciale agevolazione prevista dall’art. 1, comma 36 della legge 244/2007, che consente – in deroga al regime ordinario del ROL previsto dall’art. 96 del TUIR – la deduzione piena degli interessi passivi su mutui ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione.

L’Agenzia ha escluso che questa condizione si verifichi nel caso esaminato. Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento, disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice Civile, e differisce sostanzialmente da un contratto di locazione. La norma in questione, infatti, richiama esplicitamente l’istituto della locazione come unica destinazione legittimante l’agevolazione, escludendo ogni forma di equiparazione con istituti simili, anche se produttivi di reddito periodico.

Non è quindi possibile applicare la deroga del ROL ai contratti di superficie, anche se a fronte di un canone, perché manca il presupposto della destinazione locativa dell’immobile. In questo senso si era già espressa la circolare n. 37/E del 2009, e l’Agenzia conferma l’impostazione anche nel caso attuale.

In conclusione, le imprese che utilizzano immobili per finalità diverse dalla locazione – come nel caso della concessione del diritto di superficie – non possono beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi, che continueranno a essere soggetti alle ordinarie regole di deducibilità.