AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”: PER MANTENERE IL REQUISITIO VALIDO ANCHE L’ACQUISTO NON TRASCRITTO SE REGISTRATO

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3696/2025) si è pronunciata sul rapporto tra trascrizione immobiliare e mantenimento dell’agevolazione “prima casa”. Il caso affrontato riguarda un contribuente che, dopo aver venduto la propria abitazione entro cinque anni dall’acquisto agevolato, ha acquistato un nuovo immobile tramite scrittura privata non autenticata, ma registrata all’Agenzia delle Entrate entro un anno.

Secondo l’Amministrazione finanziaria, la mancata trascrizione rendeva inefficace l’acquisto ai fini fiscali, comportando la decadenza dal beneficio. La Cassazione, invece, ha ribaltato questa posizione, riaffermando alcuni principi fondamentali.

La trascrizione nei registri immobiliari – pur essendo indispensabile per l’opponibilità dell’atto ai terzi – non incide sulla validità del contratto tra le parti. Il Codice civile (art. 1350) richiede solo la forma scritta per la validità degli atti di compravendita immobiliare, non necessariamente la forma pubblica né la trascrizione.

Ciò che conta, ai fini del mantenimento dell’agevolazione fiscale, è che entro un anno dalla vendita dell’immobile originario il contribuente concluda un contratto di acquisto idoneo a trasferire la proprietà di un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Non serve che l’atto sia trascritto, ma deve essere valido, scritto e registrato, così da avere data certa.

La Corte ha inoltre precisato che l’Amministrazione finanziaria non è assimilabile ai “terzi” di cui all’art. 2644 c.c.: quindi, la trascrizione non è requisito per l’opponibilità all’Agenzia. Atti come il solo preliminare di vendita o l’acquisto della nuda proprietà, invece, non soddisfano i requisiti, poiché non comportano l’effettiva disponibilità dell’immobile come abitazione principale.