AGEVOLAZIONE PRIMA CASA E CONTRATTO DI VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA’

Nello Studio n. 103-2022/T il Notariato ha analizzato il disallineamento tra effetti civilistici e fiscalità indiretta (imposta di registro) nei contratti di vendita con patto di riservato dominio, ovvero nei contratti di vendita a rate. Se l’art. 1523 c.c. dispone che in tale casistica l’acquirente assuma i rischi al momento della consegna, ma acquisisca la proprietà in un momento successivo, al pagamento dell’ultima rata del prezzo, l’art. 27 comma 3 del DPR 131/86 (Testo Unico imposta di registro) anticipa, invece, alla stipula dell’atto la tassazione con l’imposta proporzionale, in quanto per effetto della stipula del contratto di vendita a rate con riservato dominio, l’acquirente, pur non diventando proprietario a tutti gli effetti, acquista, un titolo godimento di natura reale sul bene, che rende l’acquirente sotto il profilo sostanziale un «quasi proprietario» a prescindere dall’effetto traslativo. Secondo il Notariato, tale principio dovrebbe poter essere applicato anche alla disciplina dell’agevolazione prima casa e in particolare alla moratoria prevista dal comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 – che garantisce all’acquirente della prima casa un anno di tempo per vendere l’ex prima casa – nel caso in cui il contribuente vendesse quest’ultima con un contratto di vendita con riserva di proprietà.