UN FABBRICATO DA DEMOLIRE NON PUO’ ESSERE QUALIFICATO IN AREA EDIFICABILE

Fino al 1° luglio 2024, persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali possono sfruttare la proroga per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili e delle partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2024, secondo gli artt. 7 e 5 commi 1 e 1-bis della L. 448/2001.

L’iter della rivalutazione prevede la redazione di una perizia giurata di stima da parte di un soggetto abilitato e il versamento di un’imposta sostitutiva del 16% sul valore periziato.

Recentemente in materia è stata depositata l’ordinanza n. 16469 della Cassazione, la quale ha ribadito che un edificio destinato alla demolizione non può essere qualificato come terreno edificabile ai fini fiscali.

Il motivo è dato dal ritenere che la sostanza del fabbricato non cambia basandosi su presunzioni soggettive o piani futuri di demolizione e ricostruzione.

In proposito la Cassazione si è più volte pronunciata, in particolare nella sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, affermando che:

• La distinzione tra fabbricato e terreno edificabile è esclusiva; non esiste una categoria intermedia.
• La cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, anche se l’edificio non sfrutta tutta la capacità edificatoria del lotto.
• L’accordo di demolire e ricostruire un edificio non trasforma la vendita in cessione di terreno edificabile.

Anche l’Amministrazione finanziaria ha effettuato un cambio di rotta allineandosi a questa interpretazione nell’ambito della circolare n. 23 del 2020 e della risposta all’interpello n. 331/2020, nelle quali ha affermato che la plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati da demolire da parte di persone fisiche non è considerata come cessione di terreni edificabili ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR e ha di conseguenza escluso la possibilità di beneficiare della rivalutazione di fabbricati da demolire.

In passato, gli uffici dell’Agenzia avevano, invece, spesso riqualificato le cessioni di fabbricati destinati alla demolizione come trasferimenti di aree edificabili, sempre imponibili a prescindere dal periodo di possesso, in applicazione dei principi contenuti nella risoluzione n. 395/2008, che ora può considerarsi superata.