IMMOBILI CATEGORIA “F”: IL NOTARIATO PROPONE UNA NUOVA LETTURA DEL REGIME IVA

Con lo Studio n. 36/2026, il Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce il tema del trattamento IVA delle cessioni di immobili appartenenti alle categorie catastali “F”, proponendo, con riferimento ai fabbricati in corso di costruzione (“F3”) e a quelli in corso di definizione (“F4”) un’interpretazione che, in alcuni casi, si discosta da quella dell’Agenzia delle Entrate e della Corte di Cassazione.

La questione è particolarmente rilevante perché la posizione del Notariato si discosta da alcuni precedenti della Cassazione. Secondo tali pronunce, un immobile “F3” rimarrebbe nel circuito produttivo soltanto quando sia il venditore sia l’acquirente siano imprese edili; in caso di cessione a un privato, troverebbe invece applicazione il regime IVA proprio dei fabbricati ultimati. Il Notariato contesta questa impostazione, ritenendo che la natura produttiva del bene debba dipendere dalle sue caratteristiche e dall’attività del cedente, non dalla qualifica dell’acquirente.

Analoga conclusione viene proposta per gli immobili “F4”. Anche in questo caso il Notariato ritiene preferibile l’imponibilità IVA, discostandosi dall’Agenzia delle Entrate, che nella risposta n. 167/2022 aveva fatto riferimento al regime IVA applicabile alla precedente categoria catastale dell’immobile.

Diversa è la situazione degli immobili collabenti (F2) e dei lastrici solari (F5), per i quali continua ad applicarsi, in via generale, il regime di esenzione IVA previsto per i fabbricati ultimati, salvo i casi in cui la normativa imponga o consenta l’imponibilità.