CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE: LA CASSAZIONE CHIARISCE I LIMITI DEL RECESSO IN CASO DI PERICOLO DI EVIZIONE

La Corte di Cassazione, con ordinanza depositata il 25 luglio 2025, ha stabilito importanti limiti all’esercizio del recesso da un contratto preliminare di compravendita in presenza di un presunto pericolo di evizione. Nel caso concreto, la promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria di €40.000 nel 2007 ma aveva poi esercitato il recesso denunciando la presenza di rifiuti pericolosi sul terreno e incertezze sui confini, a causa di un possibile sconfinamento. Dopo un giudizio di primo grado favorevole ai venditori e una Corte d’Appello che aveva accolto il recesso, la Cassazione ha chiarito che il pericolo di evizione deve essere effettivo, concreto e basato su elementi oggettivi: un semplice timore soggettivo o incertezza non giustifica il recesso. Anche conoscendo la possibilità che il bene sia di terzi, è necessario dimostrare indizi concreti della volontà reale di questi di far valere i propri diritti. La Suprema Corte ha inoltre affermato che nel preliminare il pericolo di evizione può giustificare la sospensione della stipula definitiva (ex art. 1481 c.c.), ma non costituisce motivo automatico di recesso, che richiede invece un’analisi più approfondita dell’inadempimento in termini di gravità e proporzionalità secondo gli artt. 1453 e 1455 c.c. La sentenza cassando la decisione della Corte d’Appello, ha rinviato per una rivalutazione conforme a tali principi consolidati in giurisprudenza.