CESSIONE CONGIUNTA DI NUDA PROPRIETÀ E USUFRUTTO: TRATTAMENTO FISCALE IN CAPO AL VENDITORE

Con la risposta a interpello n. 133/2025, l’Agenzia delle Entrate torna a pronunciarsi sulla complessa distinzione fiscale tra cessione e costituzione di diritti reali, alla luce della nuova formulazione dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR, modificato dalla Legge di Bilancio 2024.

Oggetto dell’interpello è il caso di due coniugi in separazione dei beni intenzionati a vendere un appartamento e la relativa cantina a due soggetti distinti, dei quali uno acquisirà la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto, tramite un unico atto notarile. I venditori ritenevano che l’operazione, pur articolata, configurasse una cessione della piena proprietà frazionata, e che quindi potesse rientrare integralmente nella lettera b) dell’art. 67, con tassazione della plusvalenza solo se intervenuta entro cinque anni dall’acquisto.

L’Agenzia, però, ha respinto questa interpretazione, scindendo l’atto in questione in due operazioni distinte:

• La costituzione dell’usufrutto, rientrante nella lettera h), che genera redditi diversi sempre imponibili, indipendentemente dalla durata del possesso;
• La cessione della nuda proprietà, da ricondurre alla lettera b), soggetta a tassazione solo in presenza di plusvalenze entro il quinquennio.

L’Agenzia ha adottato, dunque, un approccio formalistico, dando rilevanza non tanto alla visione unitaria dell’atto da parte del venditore, quanto alla natura giuridica delle singole operazioni effettuate.